競売の流れ

①住宅ローンの滞納（1～3ヶ月）

借入をした金融機関から電話や催告状で入金を促す督促があります。
まだこの段階なら、滞納している合計金額も比較的小さく、利息をプラスしても、どなたかにお願いすればなんとか払えそうに思える金額なのですが・・
本当に大丈夫でしょうか？

②住宅ローンの滞納（4～6ヶ月）

金融機関から滞納している金額の入金がなければ、「期限の利益」（※「Q＆A」参照）を喪失し、保証会社から代位弁済がなされ、債権が保証会社に移る旨の催告があります。
この頃になると金額も大きくなります。これからどうなるのか、またどうすればいいのか相談されることをお勧めします。

③代位弁済

前回の催告の通り、入金がなければ「期限の利益」は喪失し、金融機関は保証会社から代位弁済（※「Q&A」参照）を受けることで、債権は保証会社に移ります。以後の話し合いは保証会社と行うことになります。そして保証会社からは一括返済の催告があります。
当然ながら毎月の支払いができないのに、一括で残金全額を支払うことは不可能です。

④競売の申立て

保証会社が競売を裁判所に申立て、開始決定がなされます。あとは裁判所が事務的に競売への作業を進めます。以後は裁判所から送られてくる書類でしか状況を知る方法はなくなります。
※この時期でもまだ任意売却はできますが、早めのご相談が必要です。
※現在競売の申立てから競売の公示まで最短で約4ヶ月です。

⑤物件の現況調査と鑑定評価

競売開始決定がなされると執行官と評価人により、物件の現況調査と鑑定評価が行われます。
基本的に調査日時は裁判所が指定し、連絡がなければ、例え物件が施錠されていても専門技術者が解錠し、内部の調査が行われます。

⑥競売の公示

競売物件が新聞で告知され、資料の閲覧が裁判所やインターネットで開始されます。
この時期になると、不動産業者が近隣にチラシを配布したり、聞き込みや調査などの活動が目立つようになります。

⑦入札・開札・売却許可決定

競売の公示に従って、期間入札が行われます。入札期間は一週間です。さらにその一週間後に開札が行われ、最高価買受人が決定します。さらにその最高価買受人に不正や問題がないかの調査が行われ、問題がない場合、売却許可決定がなされるのです。その後、買受人が入金を済ませた時点で、所有名義が変わることになります。たいていの場合、所有名義が変わったことは突然やってくる買受人から知らせれることとなり、その後はいつ出て行くかの交渉が行われます。